這幾天，一個(gè)低價(jià)入市的南二環(huán)樓盤(pán)刷屏了中介朋友圈，就連我6年前看房的專用小號(hào)也接二連三地接到中介的推銷電話。

(相關(guān)資料圖)

當(dāng)南二環(huán)的樓盤(pán)，賣到三江口的價(jià)格時(shí)，說(shuō)對(duì)購(gòu)房者沒(méi)有吸引力，那是假話，但畢竟這個(gè)樓盤(pán)是一個(gè)曾經(jīng)引起過(guò)爭(zhēng)議的開(kāi)發(fā)商所售，顧慮是難免的。

前言

圖片來(lái)源于中介朋友圈

從中介朋友圈看到，位于南二環(huán)的中駿璟宸3號(hào)樓把自己的身價(jià)打到了三江口板塊。

用一個(gè)比較有代表性的8樓來(lái)做參照物，單價(jià)約為1.95萬(wàn)，附近的次新房閩江世紀(jì)城均價(jià)約為2.4萬(wàn)左右；

北面的海納新潮C地塊為安置房和商品房混合社區(qū)，曾經(jīng)在售的商品房單價(jià)也在2.4萬(wàn)左右。

如果只是單純看數(shù)據(jù)的話，妥妥的筍盤(pán)，但是中駿也曾爆出過(guò)資金鏈方面的問(wèn)題，購(gòu)房者難免有幾分擔(dān)憂。

這幾天的直播中，關(guān)于這個(gè)樓盤(pán)能不能買的話題，也被提及過(guò)多次，那現(xiàn)在就對(duì)這個(gè)樓盤(pán)做一下分析，擔(dān)保是全網(wǎng)最客觀，最專業(yè)的。

PART 1

圖片為實(shí)地拍攝

樓盤(pán)位于南二環(huán)路南側(cè)，高旺路北側(cè)，如果這么說(shuō)沒(méi)什么概念的話，那就以海納新潮和后坂新城來(lái)做參照物：

該樓盤(pán)位于海納新潮C區(qū)的南面，后坂新城四區(qū)的西面， 這樣形容吧，如果在該樓盤(pán)大聲尖叫的話，海納C區(qū)和后坂四區(qū)都能聽(tīng)到。

對(duì)于南二環(huán)來(lái)說(shuō)，很多外地人會(huì)籠統(tǒng)地認(rèn)為該地段的樓盤(pán)都屬于同檔次水平。

現(xiàn)在對(duì)于南二環(huán)來(lái)說(shuō)，很多人會(huì)想到北四（南二環(huán)路以北四個(gè)樓盤(pán)），那只能說(shuō)對(duì)于南二環(huán)的現(xiàn)狀缺乏基本的認(rèn)知。

中駿璟宸所處的地段城市界面相比北四會(huì)弱了很多，除了有很多拆遷安置房外，周邊的環(huán)境也比較復(fù)雜，沿路看到很多的小攤小販。

北四的城市界面就比較清楚了，也有少量的流動(dòng)性攤販，但整體感觀會(huì)更好，有現(xiàn)成以及未來(lái)的商業(yè)綜合體，還有白湖亭地鐵站，關(guān)鍵北四是屬于二環(huán)內(nèi)。

這么說(shuō)吧，如果有段位劃分的話，中駿璟宸差不多相差1.5個(gè)段位。

當(dāng)然，一個(gè)賣1.95萬(wàn)單價(jià)的樓盤(pán)去對(duì)比北四（約為2.75萬(wàn)單價(jià)）相差8千塊，當(dāng)然都是缺點(diǎn)。

用網(wǎng)友的話說(shuō)： 22萬(wàn)的C6老氣橫秋，12萬(wàn)的C6成熟穩(wěn)重。

PART 2

圖片為實(shí)地拍攝

在早期的宣傳中，該樓盤(pán)說(shuō)是雙地鐵，這只是理論上可能。

從葫蘆陣地鐵站出發(fā)，用共享單車騎行到中駿璟宸的實(shí)體工地，大約花了7分鐘，行程約為1.1公里，嚴(yán)格說(shuō)，這不是真正意義的地鐵房。

另外一個(gè)地鐵口為6號(hào)線潘墩站，距離約為1.6公里，也遠(yuǎn)超過(guò)了步行的范疇。

之前常說(shuō)的是，福州的營(yíng)銷方式有點(diǎn)抄襲北上廣深之類的城市，在大城市中，這種距離可以算是地鐵房。

不過(guò)，福州本身城市規(guī)模不算大，大多數(shù)對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，超過(guò)800米的距離，就很難認(rèn)定為地鐵房了。

商業(yè)配套上說(shuō)，對(duì)于未來(lái)SM廣場(chǎng)和現(xiàn)在的白湖亭萬(wàn)達(dá)在3公里范圍內(nèi)，這是能輻射到的配套，附近的商業(yè)配套就是路邊的攤販以及便利店。

新房的話，教育配套大多數(shù)不會(huì)提前告知，周邊也沒(méi)有好的學(xué)校，倉(cāng)一小的新校區(qū)只能算是中規(guī)中矩。

PART 3

圖片為實(shí)地拍攝

對(duì)于不利因素方面，臨近學(xué)校利弊都有，看個(gè)人喜好，大家更關(guān)心的應(yīng)該是廟宇或者宗祠之類的。

現(xiàn)在對(duì)于這種不利因素的判斷，就是在家里能不能看到廟宇和宗祠了。

上圖中橢圓形標(biāo)注的為廟宇，位于后坂新城四區(qū)1號(hào)樓東側(cè)，而中駿璟宸在建的公租房社區(qū)在后坂新城四區(qū)西側(cè)。

即使從公租房樓棟的位置上，也因?yàn)檫@棟樓的遮擋而看不見(jiàn)廟宇，而在售的商品房根本就看不到這些建筑。

如果非要再加點(diǎn)缺點(diǎn)描述的話，就是這邊還在修路，進(jìn)出的道路非常狹窄，北面離南二環(huán)路的直線距離只有300多米，會(huì)受到少許粉塵和噪音污染。

要澄清一點(diǎn)，上次有網(wǎng)友說(shuō)南面有廟宇，其實(shí)那邊只是菜市場(chǎng)，因?yàn)榧t色鐵皮的緣故，可能讓人有錯(cuò)覺(jué)。

PART 4

圖片為實(shí)地拍攝

其實(shí)，對(duì)于這個(gè)樓盤(pán)大家更關(guān)心的話題是有沒(méi)有正常施工，未來(lái)安全性幾何？

從現(xiàn)場(chǎng)的架構(gòu)上看，商品房部分主體已經(jīng)基本完工，公租房的腳手架還在，說(shuō)實(shí)話，公租房的樓間距真的不太理想，商品還行。

對(duì)于一些不厚道的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，封頂后才會(huì)出現(xiàn)爛尾，因?yàn)槟菢幽苓M(jìn)一步挪用出資金，在曾經(jīng)瘋狂的年代，有的開(kāi)發(fā)商不是拿去蓋樓，而是參與下一場(chǎng)土拍。

但現(xiàn)在的資金監(jiān)管相對(duì)會(huì)更規(guī)范，如果資金應(yīng)用得當(dāng)?shù)脑?，保交樓的?wèn)題并不大。

如果從房企的健康度來(lái)看的話，中駿在年初的時(shí)候就得到一定的緩解了，外界主要透露出的消息是在3月，當(dāng)時(shí)提前購(gòu)回2.07億美元優(yōu)先票據(jù)。

中駿4月14日匯出4月19日到期美元債的剩余應(yīng)兌付本息，結(jié)合3月的行動(dòng)，其原定于4月19日到期的，發(fā)行規(guī)模為5億美元的美元債券將全部?jī)陡锻戤叀?

這么說(shuō)吧，中駿現(xiàn)在暫時(shí)走出ICU了。

圖片為踩盤(pán)騎行記錄

很多房企在賣樓的時(shí)候，都會(huì)表演式施工，如果工地上沒(méi)人，就沒(méi)人敢入手了。

下午5點(diǎn)04分的時(shí)候騎行至中駿璟宸工地，為了能更客觀地反映出樓盤(pán)現(xiàn)狀，在到達(dá)后大概花了近一個(gè)小時(shí)停留在工地看施工狀況。

在下午5點(diǎn)半左右，在工地上也停了十多部電動(dòng)車，陸續(xù)有工人走出工地，和那些工人嘮嗑幾句，他們說(shuō)自己都是正常上班。

因?yàn)檫@種房子是毛坯交付的，后期的工序并不復(fù)雜，大概就是一些基礎(chǔ)的施工。

如果按照每平米3000元的建安成本算，現(xiàn)在購(gòu)房的金額對(duì)于保交樓來(lái)說(shuō)難度并不大。

但是，對(duì)于準(zhǔn)業(yè)主來(lái)說(shuō)，在樓市的多事之秋，必須嚴(yán)格盯緊資金監(jiān)管賬戶。

小結(jié)

圖片為實(shí)地拍攝

從現(xiàn)在的房企健康度結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)施工狀況來(lái)說(shuō)，一切都比較正常。

但不管怎么說(shuō)，未來(lái)的交付，應(yīng)該有一個(gè)上限，也有一個(gè)下限。

對(duì)于風(fēng)雨飄搖的樓市來(lái)說(shuō)，上限應(yīng)該是正常交付了，在能通過(guò)驗(yàn)收時(shí)，有正常的綠化，有業(yè)主的活動(dòng)空間等。

那么在資金監(jiān)管到位的情況下，下限應(yīng)該是能正常交樓，或許會(huì)為了節(jié)約成本，在用材用料上選擇閹割版。

買還是不買，就看各位如何取舍吧！

從情感上說(shuō)，作為福建人，希望福建的閩商精神繼續(xù)閃耀光芒。

從理性角度上看，中駿璟宸有208戶業(yè)主，能正常交付的話，意味著208個(gè)家庭不會(huì)陷入暗黑之中。

作為閩系千億房企里的獨(dú)苗，也希望初來(lái)福州的中駿一切都能順利。

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